不動産トラブル

建物を売却する際には､借地権も一緒に売却することになります。その場合、通常は、地主の承諾が必要です。ただし、地主が承諾しない場合には、地主に一定の承諾料を支払うことを条件に、地主の承諾に代わる許可を裁判所に出してもらうことができる場合があります。

まず、借家人に対し、内容証明郵便により滞納家賃の支払いを催告し、期限内に支払がないときは、賃貸借契約を解除する旨の通知（停止条件付契約解除通知）も併せて記載します。

次に、催告をしたのに、借家人が滞納家賃を期限内に支払わなかった場合には、建物賃貸借契約を解除することができますので、滞納家賃の支払と契約解除を原因とする建物明渡請求の訴訟を提起します。訴訟の継続中に、当事者の申し出や裁判所の勧告により訴訟上の和解をすることも可能です。和解の場合は、事案の態様に応じて様々な解決方法が考えられます。この解決方法についても、弁護士が的確に判断してご依頼人にアドバイスいたします。

また、催告を受けた借家人が、その滞納家賃の支払方法についての話し合い（交渉）を求めてくることもあります。このような交渉を求めてくる場合は、大抵、滞納金額が多額になっていることが多いと考えられます。借家人との交渉では、弁護士はご依頼人の意向をお聞きしながら、できるだけ建物明渡の方向での解決を目指します。滞納家賃の支払方法、及び、建物明渡の合意が決まれば、その支払方法・建物明渡に関する和解契約書を作成し、場合によっては、簡易裁判所での訴え提起前の和解手続（即決和解）によって、裁判所に和解調書を作成してもらいます。

原則として、公道と接していない土地の所有者には、公道に至るまでの間の他人所有地を通行する権利が認められています。囲繞地（いにょうち）通行権とか、袋地通行権といいます。

まず、雨漏りがどういう原因から生じているかを調査する必要があります。建物の欠陥（瑕疵）が原因であれば、業者に対して瑕疵担保責任を追及できます。売買の場合は瑕疵を知ったときから１年以内、請負の場合は滅失又は損傷の時から１年以内に請求する必要があります。また、新築住宅の場合、住宅品質確保推進法により、建物の主要な部分の瑕疵については、建物引渡しから１０年間、瑕疵修補請求や損害賠償請求ができます。

家賃滞納をするような借家人から、滞納家賃の回収をすることは極めて困難なことです。家賃の回収だけを目的とする場合は、少額（６０万円以下）であれば、簡易裁判所で扱う少額訴訟手続が有効な手段といえます。この訴訟手続は、１回の審理で判決を出してもらえるというところが利点です。少額訴訟の説明書や訴状の用紙は簡易裁判所に置いてありますので、一般の方でも自分で手続を進めることができます。

少額でなければ（６０万円を超える場合）、滞納家賃の支払を請求する支払督促手続や、通常訴訟手続をとる必要があります。

一般には、借家人に対し、滞納家賃の支払いを催告し、支払を得られないときは、賃貸借契約を解除して、滞納家賃の支払いと建物明渡を請求する訴訟を提起し、判決を得た上で、強制執行により滞納家賃の回収や、建物の明渡をしてもらうという手続をとることができます。事案・事情に応じてとるべき最善の手続を提案させていただきますので、弁護士にご相談ください。

隣地との境界線近くに建物を建築する場合､足場を組み立てるには､隣地への立入りが必要となることがあります。このような場合があることを考慮して､民法では､建物の建築や修繕をするために必要な範囲内で､隣地所有者に隣地への立入りを請求することができると規定しています。この権利を隣地使用権といいます。

しかし､あくまでも隣地所有者に自らの立入りを認めるように請求できるというだけであって、隣地所有者の承諾なく勝手に隣地に立ち入ることができるというわけではありません。隣地所有者の承諾が得られない場合は、裁判所に隣地所有者の承諾を求めて訴訟を提起すべきです。

賃貸人による自力救済は禁じられていますので、どんなに悪質な借家人でも、追い出すには法的手続きが必要です。賃貸借契約書に「１回でも家賃の支払を怠ったときは、当然に賃貸借契約を解除する」旨の条項があったとしても、この条項は一般的には無効と解釈されています。家主側が勝手に、電気・ガスを止めたり、入り口の鍵を取り替えたりすると、逆に、借家人から告訴されることもありますので、絶対にこのようなことをしてはいけません。弁護士にご相談ください。