借地借家トラブル

地代・家賃の値上げ

「物件の価値が上がったので、賃料を上げたい・・・」
「突然の賃料の値上げに納得できない・・・」

賃料（地代・家賃）の変更が認められるのは、あくまで正当な理由がある場合に限られます。具体的には以下のような事情が挙げられます。

・税金等、土地や建物にかかる経費の増加があった場合
・経済事情の変動によって物件の価値が大きく変化した場合
・近隣の同種の賃料と大きな差がある場合

賃料の値上げに納得できない場合は、借主は、相当と認める賃料を供託することができます。賃料を払わずにいると、債務不履行で賃貸借契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりするおそれがありますが、賃料を供託することで、そのような事態を回避することができます。

更新料

「土地を使う必要が生じたので更新を拒絶したい」
「更新したいが、更新料に納得がいかない」

賃貸借契約は更新されるのが原則となっています。
更新を拒絶するためには、期間満了の1年前から6ヶ月前に拒絶の通知をしなければならず、また、賃貸人からの更新の拒絶には正当な事由が必要です。
更新を認めない賃貸借契約として、定期借地契約・定期借家契約を締結するという方法があります。
賃貸住宅標準契約を活用し、更新の方法についてそれぞれの事情を考慮できるよう、内容を修正するのが良いでしょう。

更新料については、判例は一般的に更新料の支払義務を認めていませんが、実際には全国的に更新料の請求が行われているのが実態です。更新料をめぐるトラブルを避けるためには、契約の時点で十分に話し合い、更新料を設定している理由、金額を理解し、双方納得の上で契約を結ぶようにしてください。 虎ノ門法律経済事務所では、法律相談において契約書のチェックを行います。法律相談のみで解決できる場合も少なくありません。

敷金・権利金・保証金

賃貸借契約を交わす際にしっかりと確認しておきたいのが敷金・権利金・保証金・礼金といった契約の際に提供する金銭の性質についてです。

契約の際に提供するさまざまな名目の金銭

このうち、特に保証金については、敷金と同じ意味で使われることもありますが、建設協力金などという名目で貸付金として支払われる場合もあります。最初に保証金の性質、償却の有無、返還時期などを明確に定めておく必要があります。また、原状回復費用をめぐって敷金の返還についてのトラブルが多く存在します。「敷引特約」は、契約終了時にトラブルが起こる心配がないのが利点です。敷引金の額が賃料月額の2倍～3.5倍である敷引特約を有効とした判例もあります(最高裁平成23年3月24日判決)。

必要費・有益費

借主が支出した「必要費」「有益費」は、貸主に対して償還請求することができます。
古い壁紙や床のカーペットなどを新しい物に交換した場合、その費用を貸主に請求できるのです。支出した費用が必要費・有益費に当たるか今一度検討してみてください。また、クーラーや畳など、取り外しのできる物は造作として、買取請求できる場合があります。

※ただし、特約がある場合はこの限りではありません。

原状回復

建物から退去する際、原状回復義務として借主が修繕費用を負担させられる場合があります。実際には、敷金からその修繕費用が差し引かれることになります。原状回復義務の範囲については、借主は入居前と全く同じ状態にする必要はありません。原状回復義務の範囲をめぐってトラブルになるケースが多く存在します。このトラブルに対処するため、国土交通省は、建物の劣化の種類と修繕義務に関して、ガイドラインを定めています。また、東京都では、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）を定められています。

承諾料

「増改築を認めてもらいたい」
「賃借権の譲渡を認めてもらいたい」

承諾料は、賃借人が、賃貸人に対して、ある条件を飲んでもらう代わりに支払うお金です。承諾料が支払われる代表的な場面は、借地上の建物の増改築、借家の改装、転貸、店舗などの使用方法の変更などです。承諾料は当事者の合意によって支払われるものですが、ある程度は相場が決まっています。

定期借地権

定期借地権とは、一定の要件を満たした場合に認められる、原則更新のない借地権のことをいいます。通常の借地契約では、更新が原則であるため、「一度土地を貸してしまうと、なかなか戻ってこない。」というイメージが強く、借地契約に慎重になる地主も多くいますが、定期借地権を利用することで、柔軟に土地を運用することが可能になります。

定期借地権には、目的に応じて「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。定期借地権の設定には、公正証書による契約をお勧めします。

造作買取請求・建物買取請求

造作とは、畳・雨戸・ガラス戸・障子・水道設備・電灯引込線・エアコンなど、建物の価値を客観的に高めるために借家人が取り付けた付属物をいいます。借家人が貸主の同意を得て取り付けたエアコンなどの造作を借家契約終了時に時価で買い取るよう請求することができます（造作買取請求権）。しかし、借家契約において造作買取請求を排除する特約が結ばれていることが多いため、契約書を確認する必要があります。

建物買取請求は、借地人が借地に建物を建築した場合で、契約の更新がされないときに、地主に建物の買取を請求できる権利です。建物買取請求権は、借地人にとって重要な権利であるため、特約で排除することができません。

立退料

不動産の賃貸借契約において、契約を更新拒絶や合意解約などで終了させて明け渡しを請求する場合、賃貸人から賃借人に対し、しばしば立退料（あるいは明渡し料・移転料・補償金など）の名目で一定の金銭の支払がなされることがあります。 立退料の算定は、貸主が土地（建物）を必要としている事情、借主が移転できない事情、契約期間、賃貸物件の規模と構造、家賃、敷金・礼金の有無などを基準として行います。

立退料支払の根拠は？

契約書をみると、「賃借人は賃貸物件の明渡しをする場合、その事由、名目の如何を問わず、立退料、移転料その他の金銭の支払を一切請求しない。」というような条項がよく見られます。それにもかかわらず、なぜこうした支払がなされるのでしょうか。

これは、借地人・借家人の保護を目的とした借地法・借家法の昭和16年改正により、賃貸人の更新拒絶に「正当事由」が要求されることになったことと関係があります。つまり、判例上、その正当事由の判断要素の１つとして、立退料などの財産上の給付の有無も考慮されるようになったのです。

借地法、借家法は、その後平成3年に「借地借家法」に改正統合されました（平成4年8月施行）。そして、その際それまでの判例理論も踏まえ、賃貸人の更新拒絶等の「正当事由」の判断要素の１つとして、従前の経緯や不動産の利用状況等のほか、賃貸人が「財産上の給付」をする旨の申出をした場合にはその申出も考慮して判断することが明記されました（6条、28条）。

したがって、今日では、地主・家主の更新拒絶等に要求される「正当事由」の補完的事情である「財産上の給付」の中に立退料も含まれると考えられます。

明け渡しを請求する場合、立退料は常に必要？

不動産の賃借人に明け渡してもらう場合、立退料の支払が常に必要という訳ではありません。
例えば、一時使用のための借家契約の場合や借家人に債務不履行がある場合、定期借地・定期借家の場合などは、本来「正当事由」は問題にならないので、立退料も問題になりません。また、賃貸人側の自己使用の必要性が特に大きく、それのみで「正当事由」ありと認められる場合も、補完的事情としての立退料は不要とされる可能性はあります。brもっとも現実には、賃借人の賃料不払等があって、立退料が不要であるにもかかわらず、立退料を支払っているケースも見られます。これは、立退料支払の必要性があるかどうか裁判等で時間を掛けて争うより、早期決着を優先した結果、あえて支払っているものと考えられます。立退料を支払う必要性、立退料の額について、非常に多くのトラブルが存在します。トラブルになったら、まずは、弁護士等にご相談することをお勧めします。

駐車場経営

駐車場経営は、土地の所有者にとっては魅力的な賃貸方法です。手間がかからず、安定した収入が見込めるメリットがあります。また、借地借家法の適用がないため、専門知識も少なくてすみます。土地所有者が駐車場経営を始めるにあたっては、下記のような法令の規制があることに注意しましょう。

賃貸借に伴う税金

賃料や共益費、更新料、承諾料、権利金、礼金、頭金、返還を要しない敷金や保証金など、不動産賃貸借契約によって得た収入（不動産収入）は、不動産所得として課税の対象になります。不動産所得とは、不動産収入から固定資産税や都市計画税、損害保険料、修繕費、減価償却費、借入金利息といった経費を控除したものをいいます。

中でも減価償却費は控除金額が大きいので、計算に留意する必要があります。
また、不動産所得の計上時期・計算方法は、それぞれの名目によって異なり、消費税がかかるケース・かからないケースがあるなど、非常に複雑です。当事務所には税理士も所属しておりますので、賃貸借に関する法律相談と税務に関する相談がワンストップで受けられます。

借地非訟

どんなトラブルに利用されるのか

借地非訟とは、借地権に関するトラブルのうち、訴訟のように公開の法廷で対審構造をとるのではなく、借地の契約内容変更や借地権譲渡などの場面で、土地の所有者と借地権者との話合いがつかない場合に、非公開の法廷で裁判所が後見的に間に入り、借地条件を変更したり、土地賃借権の譲渡を許可したりするものです。
借地非訟事件には、次のような種類があります。

　借地条件変更申立事件（条件変更事件）
借地契約には、借地上に建築できる建物の種類（居宅・店舗・共同住宅など）・建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）・建物の規模（床面積・階数・高さなど）・建物の用途（自己使用・賃貸用・事業用など）等を制限している例が多く見られますが（この制限を借地条件といいます。）、借地権者が、借地条件を変更して新しく建て替えたいのに、土地所有者が反対して合意できない場合には、借地権者は「借地条件変更の申立て」をして、裁判所が相当と認めれば、借地条件変更の裁判を受けることができます。

　増改築許可申立事件（増改築事件）
借地権者が、借地上の建物の建替え・増築・改築（修繕）等をしたい場合、土地所有者の承諾を得る必要がありますが、土地所有者が反対して承諾が受けられないことがあります。 このような場合、借地権者は「増改築許可の申立て」をして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる増改築の許可の裁判を受けることができます。

　賃借権譲渡・土地転貸許可申立事件（譲渡事件）
借地契約が土地賃貸借契約の場合、借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には、譲渡について土地所有者の承諾を得る必要がありますが、土地所有者が譲渡に反対して承諾してくれない場合があります。このような場合、借地権者は「賃借権譲渡許可の申立て」をして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。

　競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（公競売事件）
裁判所で借地上の建物が競売された場合、競落人は建物所有権とともに借地権も一緒に取得することから、競落人は、借地権の譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要があります。しかし、土地所有者が、借地権の譲渡に反対して承諾をしてくれない場合があります。このような場合、借地権者は「競売に伴う賃借権譲受許可の申立て」をして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。なお、この申立ては、競売代金の納付の日から2か月以内にしなければなりません。

　借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（介入権事件）
上記の(3)譲渡事件及び(4)公競売事件の場合、土地所有者には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利（「介入権」と呼んでいます。）が与えられています。審問手続の中で、裁判所が定めた期間内に介入権の申立てがあると、原則として、土地所有者が借地権者の建物及び借地権を、裁判所が定めた価格で買い受けることになります。

　更新後の建物の再築許可申立事件（借地借家法18 条）
本手続は、現行の借地借家法施行（平成4年8月1日）後に締結した借地契約を更新した後に問題となる類型です（平成34年8月以降に申立てが可能となります）。

手続はどのように進行するか

借地非訟事件の手続は、概略、以下の手順で進行します。

• 借地権者（「申立人」といいます。）が、申立書を提出する。
• 裁判所が、申立書を土地所有者（「相手方」といいます。）に郵送し、第1回審問期日を定める。
• 裁判所は、第1回審問期日を開き、当事者から事情を聴く（必要に応じて第2回、第3回と期日を重ねる。）。
• 鑑定委員会が借地に出向き、現地の状況を調査する（当事者も立ち会う。）。
• 裁判所が鑑定委員会に、承諾料額、賃料額、建物及び借地権価格等について意見を求める。
• 鑑定委員会が裁判所に意見書を提出し、裁判所は意見書を当事者に送付する。
• 裁判所が、鑑定委員会の意見について、当事者から意見を聴くための最終審問期日を開き、審理を終了する。
• 裁判所は決定書を作成し、当事者に送付する。

費用について

申立時には、申立手数料の納付が必要です。申立手数料は、借地の価格を基礎として算定されますが、借地について地方税法349条の規定による価格（いわゆる固定資産税評価額）がある場合は、その価格を基準とします。なお、借地の土地固定資産評価証明書に、登記地積と現況地積との両方が記載してある場合には、現況地積を計算の基礎とします。

目的物の価格の算出方法

1.増改築の申立のとき
＜ア＞ 借地の範囲が当該土地の全部のとき
固定資産評価額÷10×3÷2
＜イ＞ 借地の範囲が当該土地のうちの一部のとき
一部の土地の面積÷全体の土地の面積・・・(a)
固定資産評価額×(a)÷10×3÷2

2.増改築以外の申立のとき
＜ア＞ 借地の範囲が当該土地の全部のとき
固定資産評価額÷2
＜イ＞ 借地の範囲が当該土地のうちの一部のとき
固定資産評価額×(a)÷2

たとえば、賃借権譲渡許可の申立てで、固定資産税評価額が2,000万円の場合、その2分の1に当たる額（1,000万円）が目的物の価格となり、この場合の手数料は２万円となります。申立手数料は、申立時に、収入印紙で納付する必要があります。 また、申立時に書類送付のための郵便費用として、相手方１名につき、4,950円の郵便切手を予納する必要があります。

サブリース

サブリースとは、不動産会社が物件を賃借し、それを第三者に転貸する形式の事業形態をいいます。場合によっては、広告に「アパート一括賃貸」「30年賃料保証」などと謳われており、不動産オーナーにとって大変魅力的なシステムとも思えます。サブリースには以下のような、メリット・デメリットがあり、トラブルに関するいつくかの裁判例も出されています。また、新築サブリースに関しては、建築請負契約の内容についてもあわせて検討する必要があります。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリースについての裁判例

サブリース契約ついて以下の最高裁判例があります。
（最高裁判所平成15年10月23日判決）

（最高裁判所平成15年10月21日判決）

不動産管理信託

平成18年の信託法の改正により、信託制度が大変利用しやすくなりました。不動産管理信託を利用することにより、サブリース契約に比べ、安心して不動産の管理を委託することができます。また、遺言に比べ、相続争いの防止にも役立ちます。もっとも、不動産管理信託は、不動産の名義を委託者から受託者に移転することから、強い信頼関係が必要です。
また、不動産管理信託には、以下のような機能があります。

意思凍結機能
信託設定当時における委託者の意思を、委託者の意思能力喪失や死亡という個人的事情の変化が生じたとしても、設定当時の契約どおり長期間にわたって維持するという機能です。

受益者連続機能
委託者によって設定された信託目的を長期間固定しつつ、信託受益権を複数の受益者に連続して帰属させるという機能です。この機能により、世代間にわたる受益権の承継ができる「跡継ぎ遺贈型の受益者連続信託」が可能になります。

倒産隔離機能
信託が設定されると、信託財産の所有権が、委託者（不動産オーナー）から受託者（信託会社）に移転するので、委託者が破産しても、委託者の債権者は、信託財産に差押等をすることができません。また、受託者は管理権者に過ぎないため、受託者が倒産しても受託者の債権者は信託財産に対し差押等をすることができません。したがって、委託者・受託者の破産（倒産）によって、受益者の利益が害されるリスクが減少します。